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Fristlose Kündigung bei gefälschter Vormieterbescheinigung

Freitag, 11 April 2014

BGH-Urteile

Wird dem zukünftigen Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorlegt, muss der Mieter mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. In dieser Bescheinigung bestätigte der frühere Vermieter, dass der Mieter die Kaution und die Miete immer pünktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis stets pünktlich erfüllt hat. Allerdings war diese Bescheinigung gefälscht. Nachdem Jahre später ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kündigte der Vermieter das Mietsverhältnis.

Der Bundesgerichtshof sah in der Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten und hielt die fristlose Kündigung grundsätzlich für berechtigt (BGH VIII ZR 107/13). Den Richtern zufolge wäre eine Kündigung nach drei Jahren aufgrund der Verspätung nur unwirksam, wenn der Vermieter schon im Jahr des Vertragsabschlusses gewusst hätte, dass die Vorvermieterbescheinigung gefälscht war. Diese Frage muss nun die Vorinstanz klären.

Laut Lukas Siebenkotten, Direktor des deutschen Mietbundes (DMB), muss jemand, der gefälschte Unterlagen vorlegt, mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Allerdings sei der Vermieter dazu verpflichtet, zeitnah zu kündigen. Der Vermieter könne dem Mieter, der eventuell jahrelang die Miete pünktlich gezahlt habe, nicht drei Jahre später mit dem Argument „Täuschung bei Vertragsabschluss“ fristlos kündigen.

Derzeit werden immer öfter Vorvermieterbescheinigungen oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen von Vermietern verlangt. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof allerdings bereits 2009 entschieden, dass der frühere Vermieter nicht verpflichtet ist, eine derartige Bescheinigung auszustellen (BGH VIII ZR 238/08). Dadurch wird die Forderung vieler Vermieter nach derartigen Bescheinigungen praktisch nutzlos.

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