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Immobilienbewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sonntag, 8 November 2009

Aktuelles

Den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie oder eines Grundstücks braucht man z.B. neben den Immobilien- oder Grundstückskauf auch bei Vermögensstreitigkeiten wie Ehe- oder Erbstreitigkeiten, den Wert einer Beleihung oder bei der Bewertung von Belastungen und Rechten einer Finanzierung.

Eine Wertermittlung hat den Inhalt und das Ziel einer objektiven Ermittlung des Wertes einer Immobilie oder eines Grundstücks, damit der Verkehrswert objektiv festgestellt und begründet werden kann.

Für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es derzeit drei normierte Verfahren:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren dient zur Wertermittlung von Immobilien. Das Vergleichswertverfahren wird in der Wertermittlungsverordnung (WertV) in den §§ 13 + 14 beschrieben.

Das Verfahren leitet den Wert eines Grundstückes, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern aus den Grundlagen der in der Vergangenheit tatsächlich gezahlten Kaufpreise für vergleichbare Objekte ab.

Diese Vergleiche müssen in der Lage, Bodenbeschaffenheit, Nutzung, Gebäude und sonstigen Beschaffenheit den zu vergleichenden/bewertenden Grundstücken/Objekten übereinstimmen.

Als Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichwertsverfahren ist meistens eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsgrundstücke und -objekte aus dem gleichen Gebiet. Ist dies nicht möglich, so können auch Vergleichsgrundstücke und – objekte aus vergleichbaren Gebieten verwendet werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren (§§ 15-19 WertV) kommt dann in Betracht, wenn der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht, mit anderen Worten, die Rendite steht im Vordergrund und nicht die Eigennutzung.

Daher nutzen Käufer diese Verfahren, um die Verzinsung ihrer Investition zu ermitteln. Der Ertragswert orientiert sich ausschließlich an Renditeerwartungen, die an das Objekt gestellt werden. Bürogebäude, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser werden so bewertet.

Der Wert wird Stichtagsbezogen ermittelt, dadurch wird eine Aussage über die künftige Ertragskraft getroffen. Beim Ertragswertverfahren sind der Wert der baulichen Anlage (Gebäude) und der Bodenwert getrennt voneinander zu berechnen. Zusammen ergeben beide Werte, dann den Ertragswert des Grundstückes.

Der ermittelte Wert ist dann unter der Berücksichtigung des örtlichen Marktverhaltens an den Verkehrswert anzupassen.

Sachwert

Das Sachwertverfahren (§§ 21-25 WertV) wird bei bebauten Grundstück angewendet, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht. Vor allem 1- und 2 Familienhäuser und Doppelhäuser werden nach dem Sachwertverfahren bewertet.

Es steht somit die Sache/Gebäude im Vordergrund und nicht der Ertrag. Beim Sachwertverfahren wird auch der Bodenwert getrennt nach wie beim Vergleichswert ermittelt.

Durch das Sachwertverfahren kann z.B. die Rentabilität überprüft werden, da ein Investor keine Kosten aufbringen wird, die nicht durch den Ertrag gedeckt wird. Hier kommt es nicht auf den Ertrag an, sondern die Herstellungskosten sind wertbestimmend.

Darüber hinaus gibt es auch nicht-normierte Verfahren:

Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren wird meistens für unbebaute oder umzunutzende Grundstücke in schwer erfassbaren Gegenden/Lagen (keine oder wenig verwendbare Vergleichspreise) verwendet.

Das Verfahren ermittelt den Bodenwert über den mutmaßlichen Ertrag. Es wird meistens von Projektentwicklern angewendet. Der Bodenwert wird durch die Rückwärtsrechnung des Ertragswertverfahren ermittelt.

Bodenwert: Realistischer Verkaufspreis  abzüglich  Herstellungskosten (Baukosten, Erwerbskosten und Nebenkosten).

und die Monte-Carlo-Methode und das Investmentverfahren.

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