Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ungültig ist. Dies ist dann gegeben, wenn der Zeitraum von Vertragsabschluss bis zu dem Zeitpunkt, wo der Mieter den Vertrag beenden kann, überschritten wird.

Der Mietvertrag im verhandelten Fall vor dem BGH enthielt ein wechselseitiger Kündigungsverzicht für den Zeitraum von vier Jahren mit dem zusätzlichen Punkt: “ Eine Kündigung ist erstmals nach dem Ablauf des Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig“.

Laut den BGH-Richtern ist dadurch die zumutbare Grenze für den Mieter hinsichtlich seiner Handlungsfreiheit überschritten. Denn bei einer Staffelmietvereinbarung ist der Kündigungsausschluss so geregelt, dass zum Ablauf des von vier Jahren, eine Kündigung möglich sein muss. Nach den Richtern ist dieser Maßstab auch allgemein bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss anzuwenden.

Bei einer Individualvereinbarung kann außerhalb der Staffelmiete auch der Kündigungsausschluss für den Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam sein.

(BGH, Az.: VIII ZR 86/10, Urteil vom 04.01.2011)