Ein Geschlossener Immobilienfonds nimmt von vornherein nur eine bestimmte Anzahl von Anlegern auf. Das bedeutet, wenn die erforderliche Summe zusammengekommen ist, wird der Fonds geschlossen. Ein Geschlossener Fonds kann aus einem Objekt oder mehreren Objekten bestehen. Je weniger Objekte in einem Fonds enthalten sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit das ein vermeintliches Renditeobjekt sich zu einem Pleiteobjekt entwickelt. Daher sollte vor dem Kauf der Fondsanteile das Objekt beziehungsweise die Objekte (auf z.B. Lage, Mieter) genauer analysiert werden.

Ein weitaus größeres Problem könnte dem Anleger hinsichtlich der gewählten Gesellschaftsform durch den Herausgeber des Fonds entstehen. Wählt der Herausgeber z.B. die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), diese Form wird zwar selten gewählt, kann aber vorkommen, haftet der Anleger (hier Gesellschafter) nicht nur mit seiner Geldeinlage im Fonds sondern auch mit seinem gesamten Privatvermögen. Bei einer Kommanditgesellschaft (KG) haftet der Anleger nur mit seiner Geldeinlage im Fonds.

Das Geld in einem Geschlossenen Immobilienfonds ist langfristig gebunden. Möglichkeiten an das Geld zu kommen sind sehr gering. Daher sollte der Anleger nur Geld investieren, welches er nicht längerfristig nicht benötigt.