Ist ein Mieter gewillt, die Miete aufgrund Lärm oder ähnlichen Beeinträchtigungen zu mindern, so braucht er kein Protokoll das minütlich den Lärm erfasst, anzufertigen. Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) reicht es, wenn der Mieter die Beeinträchtigung beschreibt, dazu den Zeitpunkt, die Frequenz und Dauer.

Im verhandelten Fall vor dem BGH, hatte der Mieter über einen längeren Zeitpunkt die Miete um 20 Prozent gekürzt. Daraufhin verlangte die Vermieterin die Räumung der Wohnung von den Mietern. Die Vermieterin kündigte fristlos und ordentlich das Mietverhältnis.

Ursache der Minderung ist, dass andere Wohnungen im Berliner Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen an Touristen vermietet werden. Dadurch kommt es laut den Mietern zu Lärmbelästigungen und vermehrten Schmutz aufkommen. Für die Vermieterin ist die Minderung nicht rechtens.

Der BGH musste darüber entscheiden, wie detailliert der Mangel vom Mieter bezüglich der Minderung dargestellt werden muss. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Minderung nach § 546 Absatz 1 BGB aufgrund des Gesetztes eintritt und somit das Protokoll des Mieters nicht zu detailliert werden darf. Der Mieter hat nur den Sachmangel bezüglich der Tauglichkeit der Mietsache darzustellen, die den vertragsgemäßen Gebrauch stört.

Kommen die Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz wieder, so ist eine Vorlage eines Protokolls nicht nötig. Es reicht dann, eine Beschreibung, die die Art der Beeinträchtigung beschreibt, zu welcher Uhrzeit, Frequenz und Dauer erfasst.

Im verhandelten Fall bekam der Mieter vom BGH Recht. Es liegt keine Beeinträchtigung der Mietsache dadurch vor, dass Wohnungen an Touristen vermietet werden. Es ist auch keine zwangsläufige Beeinträchtigung gegenüber anderen Mietern. Es sind auch keine Störungen über das Maß einer typischen Wohnanlagen Nutzung zu erwarten. Als sozialadäquat hinzunehmen sind gelegentliche Feierlichkeiten oder Streitigkeiten im Wohnhaus.

Im vorliegenden Fall, aber war nach den Schilderungen der Mieter, diese Grenzen deutlich überschritten.

(BGH, Az.: VIII ZR 155/11, Urteil vom 29.02.2012)