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BGH-Urteil: Kündigungsrecht ausgeschlossen

Mittwoch, 23 Oktober 2013

BGH-Urteile

Wird ein Mietshaus verkauft, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Eine Vermieterin hatte ursprünglich mit dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, dass die Vermieterin das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde. Sie kann laut Vertrag jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.

In der nächsten Zeit wurde das Mietshaus zweimal verkauft. Der letzte Käufer kündigte und stützte sich dabei auf ein Sonderkündigungsrecht. Demnach darf der Vermieter auch ohne ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) kündigen, wenn der Mieter in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen lebt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass die Kündigung, die der Vermieter auf das Sonderkündigungsrecht stützt, ausgeschlossen sei. Grund dafür sei die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung. Daran habe sich auch durch den Verkauf des Hauses nichts geändert. In diesem Fall trete der Käufer anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Er müsse demzufolge auch die ursprünglich vereinbarte Kündigungsbeschränkung gegen sich gelten lassen (BGH VIII ZR 57/13).

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, begrüßt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Laut Siebenkotten schafft das Urteil Klarheit und zeigt Möglichkeiten auf, wie beim Abschluss des Mietvertrages das Kündigungsrisiko, insbesondere in Einliegerwohnungen oder Zweifamilienhäusern, begrenzt werden kann.

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