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Betriebskosten: Laut BGH keine Auskunft bei Pauschale

Donnerstag, 1 Dezember 2011

Aktuelles, BGH-Urteile

Wurde bei Betriebskosten eine Pauschale vereinbart, so kann der Mieter vom Vermieter keine Auskunft über die wirkliche Höhe der Betriebskosten verlangen. Ein Auskunftsanspruch besteht nur bei Anhaltspunkten einer Änderung.

Im verhandelten Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) stritten Mieter und Vermieter über den Auskunftsanspruch. Die betroffenen Mieter zahlen eine monatliche Pauschale für die kalten Betriebskosten in Höhe von 190 Euro. Diese Höhe fanden die Mieter von Anfang an zu hoch. Daher verlangten sie von ihrem Vermieter eine Auskunft über die wirkliche Höhe der Betriebskosten und eine Einsicht in die dazugehörigen Belege.

Laut dem BGH bekam der Vermieter Recht und muss somit keine Auskunft erteilen. Die Mieter haben den Mietvertrag j schließlich mit der Pauschale unterzeichnet und haben daher auch keinen Anspruch auf Auskunft, obwohl ihnen die Pauschale von Anfang an zu hoch erschien.

Die zum Mietvertrag bestehende Kalkulation muss der Vermieter nicht offen legen. Nach § 560 Absatz 3 BGB kam auch keine Pflicht der Offenlegung der Kalkulation für den Vermieter hergeleitet werden. Denn hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten, verpflichtet die  Betriebskostenpauschale diese entsprechend niedriger einzustufen. Die Vorschrift ist aber für eine von Anfang an zu hoch angesetzte Pauschale nicht bindend.

Eine Pauschale dient dem Vermieter dazu, dass er nicht jährlich abrechnen muss, dieser Vorteil wäre nicht mehr gegeben, wenn der Vermieter jedes Jahr die tatsächlichen Kosten ermitteln müsste. Daher kann der Mieter hier auch nicht jedes Jahr eine Auskunft über die wirklichen Kosten verlangen.

Der Auskunftsanspruch nach § 242 BGB kommt für einen Mieter nur in Frage, wenn konkrete Anhaltspunkte bestehen und die Betriebskosten nachträglich sich verringert haben. Würde die Auskunftspflicht hiernach nicht bestehen, würde ein Mieter niemals erfahren, ob der Vermieter seiner Verpflichtung nach § 560 Abs. 3 BGB nachkommt und die Betriebskosten verringert. Einzelne Ermäßigungen bei den Betriebskosten-Positionen sind nicht relevant, wenn andere Betriebskosten-Positionen sich erhöhen und dadurch die Betriebskosten in in ihrer sich wieder ausgleichen.

(BGH, Az.: VIII ZR 106/11, Urteil vom 16.11.2011)

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